アパート経営のキャッシュフローの改善や利益率を上げる手段として、管理会社との契約を解除して自主管理する方法が考えられますが、本当に自主管理できるかの判断が難しいところです。

結論からお伝えすると、アパート一棟であれば自主管理は可能です。
サラリーマンの副業として不動産投資を行っている方でも、区分のマンションはもちろん、戸数が少ないアパート一棟であれば場合は十分に管理できます。

「管理会社はどのような業務を行っているのか？」
「自主管理に切り替えた場合の負担を軽減する方法は？」

など、自主管理できるかの判断ができる情報から、自主管理をうまく継続してキャッシュフローを改善するポイントなどをご案内します。

管理業務を知ることで管理費用を抑えることもできため、継続して管理会社を利用する方にも役立つ情報となっておりますので、是非最後までお読みください。

管理会社が行っている業務とは？

不動産の管理業務は主に２つの業務に分かれます。

入居者の賃貸を管理する「賃貸管理」と、建物の管理をする「建物管理」です。

賃貸管理は主に不動産仲介業者が行っていることが多く、入居者の募集からその後の賃貸管理までを任せることができます。副業で区分マンションの投資をされている殆どの方が利用されています。

アパート、マンション一棟を経営されている場合は、建物の清掃や維持を委託する建物管理会社とも契約されている事があります。

まずは自主管理へ切り替える事ができるのかを検討するためにも管理会社が行っている業務をご説明します。

入居者との事務手続き

入居者の賃貸契約や更新手続きなどの事務処理を行います。

これらの手続きは不動産仲介業者に入居者の募集と物件管理を一括で委託している事が多いのですが、自主管理にした場合は入居者の募集だけを委託します。

また、空室が埋まらない場合は、サブリースを活用して入居者の募集を含む賃貸の管理業務（物件管理やクレーム対応など）を一任するのも手段の一つです。

家賃の集金

入居者から毎月の賃料を集金します。

家賃を滞納している入居者への督促や集金はオーナーにとって負担が大きいため、家賃の集金サービスや、家賃を保証するサービスへ委託することで、家賃を回収できないといったリスクは回避できます。

突発的なトラブル

水漏れや、トイレ、エアコンの故障など、突発的なトラブルが発生した場合、すぐに対応する必要があります。

このようなトラブルが深夜に起きた場合、駆けつけサービスに依頼すると高額な料金を請求されるケースもあります。

万が一の際に早急な対応が可能な、信頼のおける工務店と関係を築いておくと良いでしょう。

入居者や近隣住民とのトラブル

入居者同士のトラブルや、近隣住民とのトラブルに対応します。

殆ど発生することはありませんがクレームに発展することもあるため、できるだけ早い段階で対応する必要があります。

入居者の退去に関する業務

入居者の退去時には明け渡しに立ち会い、次の入居者が住めるように設備の点検や原状回復のための手配をします。

清掃を行うメンテナンス業者の中には、共有部分を定期的に清掃や点検をするサービスをおこなっている会社もあります。

共有部分の清掃業務

共有部分は、適切な掃除が行き届いている必要があります。

入居希望者の見学でも目立つため、空室率を下げるためにも定期的な清掃は必要です。

拭き掃除や掃き掃除などの日常的な清掃から、高所部分や排水管などの特別な清掃があります。

自主清掃で支出を抑えることも可能ですが、メンテナンス業者と契約して定期的に清掃してもらうのも良いでしょう。

共有部分の点検・修理

共有部分の照明が切れていないかの点検や、階段や手すりなどの点検のほか、建物の外壁などの点検を行います。

建物の補修が必要な場合、補修を依頼する工務店をすぐに見つけることは困難です。

事前に商圏エリアで信頼のおける工務店とコネクションを築いておくと良いでしょう。

信頼のおける工務店の存在は、アパートの自主管理だけではなく経営にも大きな役割を果たす重要なパートナーになります。

建物の大規模修繕の計画・工事

建物の大規模修繕の計画や工事もアパートの経営管理に含まれますが、建築構造に詳しいアパートオーナーは殆どいません。

建設会社を探す場合でも信頼のおける工務店がいれば相談や紹介してくれることがあります。

以上が管理会社が行っている主な業務になりますが、大変なのは「家賃の集金」と「突発的なトラブル」のみです。

突発的なトラブルも年に１度起こるかぐらいのため「家賃の集金」のみ委託することで十分に自主管理することが可能です。

アパートの自主管理で必要なパートナー

アパートを自主管理する際に代替できるサービスやパートナーとしては下記のサービスがあります。

• 工務店
• 設備・メンテナンス備品を調達する業者
• 不動産仲介業者
• 家賃回収サービス
• 清掃業者
• コールセンター

副業でアパート経営をしているサラリーマンの場合、自主管理は容易ではありません。

管理会社に一任するのも手段の一つですが、各ジャンルで必要なパートナーを上手く活用していくことで管理コストを大幅に削減することが可能です。

工務店

不動産経営を効率よく行っているオーナーには、長年パートナーとして管理をサポートしてもらっている工務店の存在があります。

建物の共有部分の点検や修理に加え、突発的なトラブルや退去時のメンテナンスまで、管理業務に関する幅広い相談ができます。

また、物件のリフォームの際にはコストを抑えてもらえる事も少なくありません。

リフォームや退去時のメンテナンスの費用が大幅にかかってしまうケースは多くありますが、信頼する工務店がいればこのような悩みも殆ど無くなります。

不動産投資、マンション・アパート経営において工務店は頼れるパートナーとなる存在です。

設備やメンテナンス備品を調達する業者

工務店ではカバーできないような、設備やメンテナンス備品を調達する業者との関係構築も大切です。

防犯設備やメンテナンス備品を低価格で調達してくれるため、管理コストを大幅に削減することが可能です。

家賃集金サービス、家賃保証サービス

入居者から家賃を集金するだけのサービスと、入居者が家賃を滞納しても家賃分の金額を保証してくれるサービスがあります。

後者の方が委託料は高くなりますが、家賃分の金額は必ず受け取ることができるためキャッシュフローが悪化する心配は無くなります。

キャシュフローに余裕があれば、前者の家賃を集金するだけのサービスを利用するのも良いでしょう。

清掃業者・メンテナンス業者

共有部分の定期的な清掃や、入居者が退去した後の清掃などを委託することができます。

清掃のほかに、共有部分の電球の交換や、設備の点検なども行う業者も存在します。

コールセンター

突発的なトラブルは殆ど無いとはいえ、副業の場合は電話対応が難しいためコールセンターを連絡窓口として利用する方法があります。

不動産仲介業者

空室率をゼロにするためには、物件エリアの不動産仲介業者との付き合いは欠かせません。

必要な業者を必要な時に利用することで、年間の管理コストを大幅に削減することが可能です。

物件の自主管理を経験するメリット

管理会社は社員ひとりが複数のアパートやマンション、戸数を担当するため、手厚いサポートを受けられないケースが多くあります。

管理会社のサポートに不満がある場合は、自主管理に一度チャレンジしてみるのもお薦めです。

自主管理ではそれぞれ専門の業者に委託できるので、質の高いサービスを受ける事や、コストの削減、キャッシュフローの改善などのメリットがあります。

また、オーナー自身が管理業務を体験することで、地域の不動産や工務店との付き合いができ、次の不動産投資のコネクションが生まれる可能性もあります。

さらに、自主管理の経験から再び管理会社を利用する時に最適な管理会社を見抜くことができるようにもなるでしょう。